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1月15日，西南证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，居民中长期贷款大幅少增，央行支持优质房企资产负债表改善。

报告具体内容如下：

1月重点32城累计销售面积(截至13日)同比-14%，环比+0.0%。12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。其中一线城市同比+8%，环比+23%；二线城市同比-18%，环比-3%；三四线城市同比-39%，环比-36%。具体城市来看：1)一线城市北京、上海同环比均实现正增长，北京同环比分别增长37%、57%，广州同环比分别下降7%、1%，下降幅度较小；2)二线城市中只有济南、武汉、厦门同环比均实现正增长，青岛同比正增长，杭州、东莞、苏州、南京等城市环比增长幅度较高；3)三四线城市中仅江阴、惠州表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。

宁波土拍热度冷热分化，优质地块房企参拍积极性较高。宁波2022年第四轮集中土拍成功出让三宗宅地，成交总金额49.6亿元；供地质量提升，溢价率达10.1%，较上轮土拍增长1.5pct；本轮土拍挂牌未进行预公告，共有3宗地块流拍，流拍率增至50%。竞拍热度冷热分化，两宗地块溢价率超14%，一宗底价成交。

社会融资规模不及预期，楼市销售低迷下居民中长期贷款同比大幅少增。1月10日央行发布统计数据显示，截至2022年末社会融资规模存量为344.2万亿元，同比增长9.6%。对实体发放的人民币贷款余额为212.4万亿元，同比增长10.9%。从结构来看，2022年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.7%，同比提高0.7pp。从增量来看，12月份社会融资规模增量为1.31万亿元，比上年同期少增1.05万亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加1.44万亿元，同比多增0.4万亿元。12月人民币贷款增加1.4万亿元，同比多增2665亿元。人民币居民贷款增加1753亿元，其中短期贷款减少113亿元，消费需求减弱；中长期贷款增加1865亿元，同比大幅少增1493亿，房地产销售持续低迷。

四项行动支持优质房企改善资产负债表，防范化解头部房企风险。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会提出实施改善优质房企资产负债表计划，综合施策保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动支持优质房企，系统重要性优质房企将或更大支持。此次计划思路较为清晰，四项措施中“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”为前期支持Reits发行、“金融16条”、“三支箭”等政策的延续，“预期提升”则主要依赖需求端复苏，目前政策仍在持续发力，核心一二线城市降首付、降利率仍有空间，部分二线城市“四限”政策仍有松绑空间。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1)开发企业：华发股份（600325）、建发股份（600153）、保利发展（600048）、滨江集团（002244）、天健集团（000090）、南山控股（002314）、华润置地、万科A等；2)物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。

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